泉ガーデンレジデンスのアピールポイント

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・年間純益の95％以上を投資家に分配すること・総資産の75％以上を不動産、実物資産、モーゲージ、他のＲＥＩＴ、現金、現金に類似する資産、国債等で保有すること・粗利益の75％以上を賃貸料、モーゲージの受取利息、不動産売却益などの不動産から得ること・100人以上の投資家を有し、5人以下の投資家が証券の残高の半数以上を保有してはいけない・経営には独立した不動産専門家をあてること・投機的な短期売買等には関わらないことＲＥＩＴは仲介機能にすぎず、内部留保を許されていないので、必然的に高配当のＲＥＩＴの歴史ｌＲＥＩＴは1960年の内国歳入法の改正によって生まれた特殊なスキームです。
60年代後半から70年代前半にかけては、ほとんどのＲＥＩＴは個人の不動産事業家によって創設されます。 創設者は、自分でファンドを運用するか、外部のマネジャーを雇って日常業務に当たらせます。
また、ＲＥＩＴを創設し、その運用方針を決定する不動産事業家をアドバイザーと呼びます。 かつては、アドバイザー業務に銀行や生保が進出してきましたが、現在はほとんどがプロの不動産事業家のアドバイスによって運営されています。
しかし、ＲＥＩＴの認定条件が１つでも欠けると通常の株式会社と同じ扱いを受け、メリットを失うことになります。 ただし、ＲＥＩＴによっては例外的に不動産賃貸収入やローン金利収入以外にも、ホテルの運営益まで認められるペァード・シェアＲＥＩＴと呼ばれるものがあります。
その代表が大型ホテルを次々と買収しているスターウッド・ロッジングです。 昨年6月末時点の時価発行総額は1057億ドル（約14兆円）に達しました。
97年初頭の上場ＲＥＩＴ数は196銘柄（ニューョーク証券取引所）が起こり、次第にその銘柄数も増えていきましたが、72年の金融引き締めによって多くのＲＥＩＴが経営破綻に陥りました。 当時は銀行系ＲＥＩＴの経営破綻が相次ぎ、チェース・マンハッタン銀行のＲＥＩＴの破綻は特に有名です。
当時の銀行には不動産投資のノウハウが不足していたようです。 70年代後半は、ＲＥＩＴにとって相当困難な時代でした。
しかし、80年代に入ってＲＥＩＴは徐々に立ち上がり、86年の税制改正で不動産を使った節税策が完全に封じられてからは、もともと節税スキームではなく収益スキームだったＲＥＩＴの人気が相対的に上がりました。 その後、80年代後半の過剰投資による不動産不況でＲＥＩＴは伸び悩みましたが、アメリカの商業不動産の底値の年といわれる93年を境にして再びＲＥＩＴは人気化しました。

いまでは10兆円を超える市場規模と、200近くの上場銘柄数、大型のＭ＆Ａなどで、アメリカ商業不動産投資の代表的な存在といっていいでしょう。 ＲＥⅢＴのパフォーマンスｌ96年のエクイティーＲＥＩＴの配当利回りは木05％と、株式相場の指標となるＳ＆Ｐ500の配当利回りが2％程度だったのと比べるとかなり良好といえます。
さらに配当益にキャピタルゲインを加味した総合利回りでは、平均215％と高い伸びを示しました。 Ｓ＆Ｐ500の平均が23％弱だったのと比べても、ＲＥＩＴの好パフォーマンスが目立っています。
ＲＥＩＴの投資先ｌＲＥＩＴの投資先は、アメリカの商業不動産市場の好不調を反映して目まぐるしく変わります。 別のいい方をすれば、アメリカの商業不動産マーケットが求めている不動産のバリエーションが、ＲＥＩＴの投資先の最大公約数として見えてくるのです。
最近になって目立って増えてきた投資先にヘルスケアーがあります。 ＲＥＩＴは、基本的に不動産の長期投資に徹っしますから、ショッピングセンターのように10年もしくは20年の安定したテナントリース契約が望ましいのです。
そうはいっても、アメリカの不動産市場は日本以上に循環説にしたがって動いていますから、需給の移り変わりによってその時々の人気テナントが変わってきます。 ショッピングセンターは、おそらく定額の賃料に加えて売上高の一定割合を加算する賃料システムになっていることが人気の秘密かもしれません。
逆に契約期間5年程度のオフィスは空室リスクが高く、リスキーだと評価されているようです。 また、いまならサンフランシスコの住居系とニューヨークのオフィスが好調といったような、地域によるマーケットの違いも十分に考慮に入れる必要があります。

ちなみに、いまアメリカで最も人気の高いＲＥＩＴは、刑務所に投資するＲＥＩＴだそうです。 昨年上場したコレクション・コーポレーション・オブ・アメリカという名のＲＥＩＴは、全米に59の刑務所と45000のベッド数を持つＲＥＩＴで、年間総合利回りが50％から60％まわる高収益ＲＥＩＴとして人気があります。
同社の目論見書によれば、刑務所は連邦政府か州へ賃貸することで空室リスクが少なく、コンクリートと鉄骨だけの構造で管理しやすく、内装も特にリフォームする必要がない点と、今後もアメリカの犯罪発生率は上昇を続け、全米の囚人数は現在の一70万人から2004年には350万人に増加するという予測を同ＲＥＩＴの利点としてあげています。 このＲＥＩＴにとっては、アメリカがいまより安全になることが最大の投資リスクということになるのでしょう。
実に変わり種のＲＥＩＴですが、長期の安定したキャッシュフローを最重要視するアメリカ流不動産投資の本質をうまくついています。 アメリカの投資家は、明らかにオーバーシュート気味の株式市場を不動産投資でヘッジしようとしています。
日本ではまったく別物のように認識されている金融投資と不動産投資が、同列に考えられているところにアメリカの投資市場の強さがあるのです。 もう少し正確にいうと、金融投資のヘッジ先は不動産投資に限りません。
アメリカには、ウォール街で取引される株式市場以外にも、様々な投資市場があります。 例えばシカゴには世界最大の商品取引市場があり、シカゴ商品取引所（ＣＢＯＴ）ではあらゆる実物資産の先物取引が行われ、シカゴオプション取引所（ＣＢＯＥ）では同じくオプション取引が行われています。
その他、取引市場のないところでもデリバティブを使ったＯＴＣ取引（店頭取引）や指数取引が日々行われています。 これらの取引相場は、伝統的に株式市場が暴落すると逆行して暴騰する傾向があることが統計上認められています。
したがって、彼らにとっては株が上がるときも下がるときも、常に相場で大儲けするチャンスには違いないのです。 このマネーゲーム感覚を理解しない限り、アメリカ流の高度に発展した投資哲学についていくことはできません。
マネーゲーム感覚は、不動産投資においても変わりません。 アメリカの投資家は、あくまでもマネーゲーム感覚で不動産の売り買いを続けています。
この点が、土地は天からの恵みで与えられたと信じている日本人とは大きく違うところです。 不動産をキャピタルゲイン目的の投機的資産として長年見てきたアメリカ人と、伝統的に天から与えられた財産として孫の代まで大事に残そうと考える日本人とでは、同じ土俵で戦ったら日本人にまず勝ち目はありません。
両国民性の違いは、よく狩猟民族と農耕民族の違いに例えられますが、こと不動産に関していえば竹槍を武器にして原爆と戦うぐらいの差があります。


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